Notificação de Desocupação de Imóvel: Modelo, Prazos e Como Enviar

A notificação de desocupação é o aviso formal, por escrito, em que o locador pede ao inquilino que devolva o imóvel dentro de um prazo. Quando a lei permite retomar o imóvel sem precisar de um motivo, o inquilino tem 30 dias para sair (arts. 46, § 2º, e 57 da Lei nº 8.245/1991). Mas nem todo contrato permite isso: nas locações residenciais com prazo inferior a 30 meses, a retomada só é possível nas hipóteses do art. 47. Abaixo explicamos cada situação e trazemos dois modelos prontos para adaptar.

Se no momento de alugar um imóvel já é preciso bastante atenção, porque a legislação prevê direitos para locador e locatário, o cuidado deve ser ainda maior na hora de pedir a desocupação por término do contrato.

As regras estão na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, alterada pela Lei nº 12.112/2009.

O término de um contrato de locação pode parecer simples, mas há casos em que o inquilino não quer deixar o imóvel ou nem se lembra da data em que o contrato acabou. A notificação de desocupação de imóvel é a forma de comunicar isso ao inquilino por escrito e com prova, antes de qualquer ação judicial. Se a ação for necessária, a notificação bem feita também serve como prova.

Para saber se é possível pedir a desocupação, o primeiro passo é identificar o tipo de contrato: residencial ou comercial, com prazo determinado ou indeterminado, e por quanto tempo foi firmado.

O locador que alugou por prazo determinado não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato, nem mesmo pagando multa, salvo nas hipóteses do art. 9º (acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público). Depois que o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, a regra depende da duração original do contrato, como mostra a tabela abaixo.

Quando o locador pode pedir a desocupação e qual o prazo

Em regra, o contrato com prazo determinado deve ser cumprido até o fim. As exceções são o inadimplemento, o descumprimento de cláusulas contratuais ou um acordo formal entre as partes. O art. 4º da Lei do Inquilinato diz:

“Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Ou seja, no contrato por prazo determinado o locador não pode pedir a desocupação antes da data final. Veja o que muda em cada situação:

Situação do contrato	O locador pode pedir o imóvel?	Prazo para o inquilino sair	Base legal (Lei 8.245/1991)
Qualquer contrato, ainda dentro do prazo combinado	Não, salvo acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes	Não se aplica	Arts. 4º e 9º
Residencial escrito de 30 meses ou mais, prazo encerrado	Sim. O contrato termina sem precisar de aviso. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, passa a valer por prazo indeterminado	30 dias após a notificação, se já houve prorrogação	Art. 46
Residencial verbal ou com prazo inferior a 30 meses, prorrogado	Só em casos específicos: uso próprio ou de familiar, obras aprovadas, fim do contrato de trabalho ligado ao imóvel, locação com mais de 5 anos ou hipóteses do art. 9º	A lei não fixa um prazo único para a notificação nesses casos	Art. 47
Comercial (não residencial) com prazo encerrado	Sim. O contrato cessa sem aviso; a ação proposta em até 30 dias do término permite pedir liminar	Se houver liminar, 15 dias	Arts. 56 e 59, § 1º, VIII
Comercial por prazo indeterminado	Sim, por escrito, sem precisar de motivo	30 dias	Art. 57
Imóvel vendido durante a locação	O comprador pode encerrar a locação, salvo contrato com cláusula de vigência averbada na matrícula	90 dias; a denúncia deve ser feita em até 90 dias do registro da venda	Art. 8º
Aluguel atrasado ou descumprimento do contrato	Sim, a qualquer momento	Depende de ação de despejo; em alguns casos cabe liminar de 15 dias	Arts. 9º e 59

Quando o modelo resolve e quando você precisa de um advogado

O modelo abaixo costuma bastar quando a relação com o inquilino é tranquila e o contrato já passou a valer por prazo indeterminado depois de um período de 30 meses ou mais, ou quando o imóvel é comercial e está por prazo indeterminado. Nesses casos, a notificação serve para formalizar o fim da locação e marcar a data de saída.

Vale envolver um advogado antes de enviar quando:

• O contrato é residencial e foi feito por menos de 30 meses (ou é verbal). A retomada depende de um dos motivos do art. 47, e uma notificação sem fundamento pode ser ignorada pelo inquilino e não servir na ação.
• Há aluguel atrasado. O despejo por falta de pagamento pode ser cumulado com a cobrança dos valores, e em alguns casos cabe liminar para desocupação em 15 dias. Erros no pedido atrasam o processo.
• O imóvel é comercial e o contrato acabou. Para pedir liminar, a ação precisa ser proposta em até 30 dias do término do contrato ou do prazo da notificação.
• O imóvel foi vendido. O comprador tem 90 dias, contados do registro da venda, para encerrar a locação. Depois disso, presume-se que concordou em mantê-la.
• Existe fiador, caução ou seguro-fiança que você pretende acionar, ou o inquilino já avisou que não vai sair.
• Você é o inquilino e recebeu uma notificação que parece não respeitar o seu contrato.

Precisa enviar a notificação com segurança? O escritório Castro & Paranhos analisa o contrato de locação, confirma se a retomada é possível e qual prazo se aplica, redige a notificação e cuida do envio por cartório ou com aviso de recebimento, para locadores pessoa física e empresas. O atendimento é online. Fale com o escritório pelo WhatsApp.

O que a notificação de desocupação deve conter

• Qualificação completa do locatário: nome, RG e CPF, endereço com CEP, cidade, estado e e-mail.
• Qualificação completa do locador, com os mesmos dados (ou razão social e CNPJ, se for empresa).
• Identificação do contrato e do imóvel: endereço, data de início e de término e número do contrato, se houver.
• Conteúdo da notificação: o motivo (fim do contrato, venda do imóvel, uso próprio etc.) e o pedido de desocupação.
• Prazo para desocupar, contado do recebimento, respeitando o mínimo da lei para o seu caso.
• Fundamento legal: os artigos da Lei do Inquilinato que se aplicam.
• Orientações sobre entrega das chaves, vistoria e quitação de contas e encargos.
• Local, data e assinatura do locador ou do advogado que o representa.

Antes de enviar, confira

• O contrato realmente já terminou ou está por prazo indeterminado?
• O prazo que você está dando é pelo menos o previsto na lei para o seu caso?
• O nome e o endereço do inquilino estão corretos? Um endereço errado invalida a prova de entrega.
• Você vai conseguir provar que o inquilino recebeu (AR, cartório ou confirmação por escrito)?
• Há aluguel atrasado, fiador ou imóvel comercial envolvido? Nesses casos, vale uma revisão profissional antes do envio.

Como enviar a notificação de desocupação

Não existe um meio obrigatório. O que muda de um meio para outro é a força da prova de que o inquilino recebeu. Guarde sempre uma cópia da notificação e o comprovante de entrega.

Meio de envio	Prova de recebimento	Quando usar
Carta registrada com AR (Correios)	Aviso de recebimento assinado por quem recebeu no endereço	É o meio mais usado e costuma bastar quando o inquilino mora no imóvel
Cartório de Registro de Títulos e Documentos	Certidão do oficial do cartório, com fé pública (Lei nº 6.015/1973, art. 160)	Quando o inquilino tende a negar o recebimento ou há risco de ação judicial
E-mail	Resposta do inquilino, confirmação de leitura e registros do envio	Quando o contrato prevê comunicação por e-mail
WhatsApp ou SMS	Confirmação de leitura e resposta; pode ser reforçada por ata notarial (art. 384 do CPC)	Como complemento, de preferência junto com AR ou cartório
Entrega em mãos	Assinatura e data do inquilino na segunda via	Quando o inquilino aceita assinar o recebimento

Na dúvida, combine dois meios: envie por WhatsApp ou e-mail para agilizar e, no mesmo dia, por AR ou cartório para ter a prova formal. Se você quer entender quando documentos e comunicações digitais têm valor como prova, veja o artigo sobre contrato e assinatura digital.

A seguir estão dois modelos de notificação extrajudicial de desocupação de imóvel: o primeiro para o próprio locador enviar e o segundo para envio por advogado. Você também pode ver outros modelos no nosso site.

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Modelo 1: Notificação de Desocupação do Imóvel – Término de Contrato

Use este modelo quando o próprio locador enviar a notificação. Apague as instruções entre parênteses antes de enviar.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Notificante: NOME COMPLETO do notificante, inscrito sob o RG nº… e CPF nº…, com endereço na Rua …, CEP nº…, Cidade…, Estado… e endereço eletrônico. (preencha com os dados do locador)

Notificado: NOME COMPLETO do notificado, inscrito sob o RG nº… e CPF nº…, com endereço na Rua …, CEP nº…, Cidade…, Estado… e endereço eletrônico. (preencha com o nome completo e os dados do inquilino)

Ilmo(a). Sr(a). Locatário(a),

Na qualidade de proprietário do imóvel residencial alugado por V.Sa., localizado na Rua…, CEP nº…, Cidade… e Estado…, cujo contrato de locação foi firmado em (dia) de (mês) de (ano), com término em (dia) de (mês) de (ano), venho comunicar, por meio desta NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, a DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO, nos termos a seguir: (preencha com o endereço do imóvel e as datas de início e término do contrato)

1. O prazo contratual da locação se encerrou e V.Sa. continuou ocupando o imóvel sem nos procurar. Por isso, solicito que a desocupação ocorra até (dia) de (mês) de (ano), às … horas. (informe a data e o horário limite; quando o contrato estiver por prazo indeterminado, o prazo deve ser de pelo menos 30 dias contados do recebimento)

2. A entrega das chaves deverá ser feita ao locador, ou a quem ele indicar, no momento da saída, já que o locador estará no imóvel na data marcada neste documento.

3. Todas as despesas decorrentes da locação (aluguel, condomínio, contas de consumo e demais encargos) deverão estar pagas até a data de entrega das chaves.

4. A vistoria será realizada em (dia) de (mês) de (ano), para conferir as condições do imóvel. (informe a data da vistoria)

5. Se a vistoria constatar que o imóvel não está nas mesmas condições em que foi entregue, será concedido prazo para que o locatário faça os reparos necessários e devolva o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural do uso.

Caso a desocupação não ocorra no prazo indicado, serão adotadas as medidas judiciais cabíveis.

Coloco-me à disposição para qualquer esclarecimento.

Cordialmente,

Cidade, (dia) de (mês) de (ano). (informe a data em que o documento foi feito)

Nome completo e assinatura do locador.

Ciente da notificação,

______________________________________________
Nome e assinatura do locatário.

Modelo 2 – Notificação de Desocupação do Imóvel – Término de Contrato

Este modelo é para envio por advogado, em contrato residencial escrito com prazo de 30 meses ou mais, já encerrado. Para outros tipos de contrato, ajuste o fundamento legal conforme a tabela acima.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Cidade, (dia) de (mês) de (ano).

Notificante: NOME COMPLETO do notificante, inscrito sob o RG nº… e CPF nº…, com endereço na Rua …, CEP nº…, Cidade…, Estado… e endereço eletrônico. (preencha com os dados do locador)

Notificado: NOME COMPLETO do notificado, inscrito sob o RG nº… e CPF nº…, com endereço na Rua …, CEP nº…, Cidade…, Estado… e endereço eletrônico. (preencha com os dados completos do inquilino)

Ilmo(a). Sr(a). LOCATÁRIO(A) (informe o nome completo do locatário)

Contrato de locação nº … (informe o número do contrato, em algarismos e por extenso, se houver)

O locador do imóvel localizado na Rua…, CEP nº…, Cidade… e Estado… (informe o endereço do imóvel alugado), por meio de seu advogado, NOME COMPLETO DO ADVOGADO, inscrito na OAB/… sob o nº…, com endereço na Rua…, CEP nº…, Cidade… e Estado…, e-mail…, (informe os dados do(a) advogado(a)), onde recebe notificações e intimações, vem apresentar NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL de DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL no prazo de … dias (informe o prazo para desocupação).

O contrato de locação foi firmado por escrito, com vigência de (dia) de (mês) de (ano) a (dia) de (mês) de (ano), sem previsão de prorrogação. (informe as datas de início e término do contrato)

Nos termos do art. 46 da Lei nº 8.245/1991, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre ao fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. O contrato encerrou-se há … dias (informe há quantos dias o contrato terminou), razão pela qual V.Sa. deverá promover a desocupação do imóvel. (Se o inquilino permaneceu no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passou a vigorar por prazo indeterminado; nesse caso, fundamente no art. 46, § 2º, e conceda prazo mínimo de 30 dias.)

Seguem as orientações para o encerramento da locação:

1. O(A) locatário(a) deverá desocupar o imóvel até … (informe a data de desocupação, por exemplo: 5 de janeiro de 2027).

2. O(A) locatário(a) deverá entregar as chaves no endereço …, CEP …, Cidade… e Estado…, na data indicada acima. (informe o endereço completo para entrega das chaves)

3. As despesas referentes à locação deverão ser quitadas pelo(a) locatário(a) até a data de desocupação e entrega das chaves.

4. Será realizada vistoria para conferir as condições do imóvel antes da data de desocupação.

5. Se a vistoria constatar que o imóvel não está nas mesmas condições em que foi entregue, será concedido prazo para que o(a) locatário(a) faça os reparos necessários, ressalvado o desgaste natural do uso.

Nome completo e assinatura do locador. (informe o nome completo do locador)

Nome e assinatura do(a) advogado(a)… (informe o nome completo do advogado)

OAB/… nº… (informe a inscrição na OAB do advogado do locador)

Ciente da notificação,

______________________________________________
Nome e assinatura do locatário.

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Dúvidas frequentes

Qual o prazo que o inquilino tem para sair depois da notificação?

Quando a lei permite retomar o imóvel sem motivo, o prazo é de 30 dias: é o caso do contrato residencial de 30 meses ou mais que passou a valer por prazo indeterminado (art. 46, § 2º) e do contrato comercial por prazo indeterminado (art. 57). Se o imóvel foi vendido, o prazo é de 90 dias (art. 8º). Nos contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses, a retomada depende dos motivos do art. 47.

Enviei a notificação e o inquilino não saiu. O que fazer?

É preciso ajuizar uma ação de despejo. Se o pedido for aceito, o juiz manda expedir o mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, que cai para 15 dias em algumas situações (art. 63 da Lei do Inquilinato). Em certos casos, como falta de pagamento em contrato sem garantia, é possível pedir liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º). Para isso, procure um advogado.

Notificação de desocupação por WhatsApp vale?

A lei não exige um meio específico, mas a notificação precisa ser por escrito e você precisa conseguir provar que o inquilino recebeu. Por WhatsApp, guarde a conversa completa com a confirmação de leitura e, se o caso for relevante, registre em ata notarial. O mais seguro é enviar também por AR ou pelo cartório.

Preciso de advogado para enviar a notificação de desocupação?

Não. O próprio locador pode redigir, assinar e enviar. O advogado ajuda a confirmar se a retomada é possível no seu tipo de contrato, a definir o prazo correto e a preparar a prova para uma eventual ação de despejo, que exige advogado.

O que é a vistoria do imóvel que será desocupado?

É a conferência das condições do imóvel na saída, comparada com o laudo de entrada. Ela pode ser feita pelo próprio locador, pela imobiliária ou por um profissional contratado. Se o imóvel estiver como foi entregue, ressalvado o desgaste natural do uso, está tudo certo. Se houver danos, o locatário deve fazer os reparos ou indenizar o valor correspondente.

O inquilino não pagou a conta de energia. O que devo fazer?

Entre em contato com a concessionária, informe que a dívida é do inquilino, que já não mora no imóvel, e peça a troca de titularidade. A dívida fica vinculada ao cadastro de quem era o titular da conta.

Para evitar esse problema, sempre que um novo inquilino entrar, peça que ele transfira para o próprio nome as contas de energia, água e gás.

O inquilino com contrato por prazo determinado pode sair antes do fim?

Pode. Ao contrário do locador, que não pode pedir o imóvel antes do fim do contrato, o locatário pode devolvê-lo antes, pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Ele fica dispensado da multa se a saída decorrer de transferência pelo empregador e avisar o locador por escrito com 30 dias de antecedência.

Recebi uma notificação de desocupação, mas meu contrato ainda está no prazo. E agora?

Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, salvo nas hipóteses do art. 9º (acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes). Responda por escrito ao locador lembrando o prazo do contrato e guarde a comunicação. Se a notificação citar um desses motivos, procure orientação jurídica.

Conclusão

A notificação de desocupação é simples de fazer, mas só funciona se respeitar o tipo de contrato e o prazo da Lei do Inquilinato e se você conseguir provar que o inquilino a recebeu. Use os modelos como ponto de partida e ajuste-os ao seu caso. Se houver aluguel atrasado, imóvel comercial, venda do imóvel ou contrato residencial com menos de 30 meses, vale uma análise antes do envio.

Se você precisa notificar um inquilino e quer fazer isso com segurança, fale com o escritório pelo WhatsApp.

Leia também: modelo de notificação extrajudicial de cobrança, útil quando há aluguel atrasado, e modelo de ação de execução de contrato de aluguel.

Sobre o autor. Diego Castro é advogado inscrito na OAB/PI sob o nº 15.613, atua desde 2017 e é sócio do Castro & Paranhos Sociedade de Advogados, em São Paulo. Os modelos deste artigo são material de referência e precisam ser adaptados a cada caso. Última atualização: 24 de setembro de 2026.